租房法律咨詢(租房遇到問題房)
房屋租賃與人們的生活息息相關,越大的城市租房的人就會越多且流動性比較大,那么在房屋租賃期間遇到物品損壞要怎么處理呢?房屋的修繕義務應當由誰承擔?房屋租賃修繕費用誰來出?對方不履行修繕義務要如何處理?
《城市私有房屋管理條例》第19條規定:“修繕出租房屋是出租人的責任。出租人對房屋及其設備,應當及時、認真地檢查、修繕,保障住房安全。房屋出租人對出租房屋確實無力修繕的,可以和承租人合修。承租人付出的修繕費用可以折抵租金或由出租人分期償還?!备鶕@一規定以及其他法律法規和政策,房屋修繕義務的承擔可按以下方法處理:
(1)、如果租賃合同中明確約定了出租房屋修繕義務的,應按約定履行;如果合同中沒有約定或者約定不明確的,應由出租人承擔。
(2)、如果出租人確實無力修繕房屋,可以由出租人與承租人合修,或者由承租人單獨修繕。承租人因此支出的必要費用可以折抵租金,或者由出租人分期償還。
(3)、房屋確屬危險房屋,可能危及承租人人身、財產安全,承租人可以催告出租人修繕,出租人拒不修繕或者無法告知出租人的,承租人可以自己代修或請人代修。因此支出的必要費用由出租人負擔。
(4)、承租人為了住用方便,擅自改變房屋內部結構、增添附屬設備,不屬于必要維修費用,出租人不予承擔。承租人因此損壞租賃房屋的,應賠償出租人的損失。
出租人對房屋負有修繕的義務,承租人對房屋缺陷有通知義務。
在房屋租賃關系中,房屋是由承租人占有使用,他對承租房屋負有維護原有建筑,妥善保管,善意使用,使之免受自然損害和第三人不當影響的義務。在租賃期間,承租人如發現房屋缺陷,應采取有效措施以防止缺陷擴大,并立即通知出租人。如未及時通知出租人而導致缺陷擴大或房屋毀損,承租人應承擔損害擴大部分的賠償責任。
在房屋租賃期間,出租人不履行房屋維修義務怎么辦?
在房屋租賃期間,出租人如果遲遲不履行房屋維修義務,承租人可以拒付房屋租金。在房屋租賃合同關系中,支付租金和修繕房屋都是租賃合同的主要條款。因此,一方違反其中的一項義務,另一方可以援用同時履行抗辯權,即未約定先后履行順序的雙務合同中,當事人應同時履行,合同的當事人一方在他方未為對待給付之前,有權拒絕自己的履行義務。再簡單來說,就是我有義務給你交房租,但在房子有損害的情況下,你也有義務給我維修,我們兩個沒有誰先先履行義務的約定,那么你不給我修繕我就可以不給你交房租。據此,在房屋租賃期間,出租人不積極履行房屋的維修義務,承租人是可以拒付房屋租金的。
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